Glosario · Tribu Raíz

La tierra y su origen

Ejido: Régimen de propiedad social creado por el reparto agrario. La tierra pertenece al núcleo de población, no a una persona; quien la trabaja tiene derechos sobre una parcela, no la propiedad plena. Comprar «un terreno ejidal» sin convertirlo antes es la fuente más común de conflictos en la Riviera Maya.
Dominio pleno: El procedimiento por el que una parcela ejidal deja de ser propiedad social y se convierte en propiedad privada, inscribible en el Registro Público de la Propiedad. Sin él, no hay escritura que valga frente a terceros.
Cesión de derechos: Traspaso de los derechos que un ejidatario tiene sobre una parcela. No es una compraventa de propiedad: lo que cambia de manos es un derecho dentro del ejido, con las limitaciones de ese régimen.
Uso de suelo: Lo que el plan de desarrollo urbano permite construir en un predio: vivienda, comercio, hotel, nada. Un terreno precioso con uso de suelo equivocado no sirve para el proyecto que tienes en mente.
ZOFEMAT: Zona Federal Marítimo Terrestre: los veinte metros de playa contados desde la marea alta. Es propiedad de la Nación y no se vende: se concesiona. Quien te ofrezca «playa privada» en propiedad está describiendo algo que no existe.

Fideicomiso: El instrumento con el que una persona extranjera adquiere inmuebles en la franja restringida (50 km de costa, 100 km de frontera). Un banco es el fiduciario y el extranjero el beneficiario, con derecho de uso, disfrute y venta. No es una renta y no es un préstamo: es la forma legal de tener la propiedad.
Due diligence: La revisión de todo lo que respalda un inmueble antes de comprarlo: títulos, gravámenes, adeudos, licencias, uso de suelo, régimen de propiedad. Es la única parte del proceso que se paga para NO comprar.
Escritura pública: El documento que otorga un notario y que, inscrito en el Registro Público de la Propiedad, hace oponible tu propiedad frente a cualquiera. Un contrato privado, por muy firmado que esté, no sustituye a la escritura.
Régimen de condominio: La figura que divide un edificio o conjunto en unidades privativas y áreas comunes. Constituirlo es un acto jurídico formal: sin él, lo que compras no es «el departamento 4B», es una fracción indivisa de todo el inmueble.
Preventa: Comprar antes de que exista. La NOM-247 obliga al vendedor a exhibir el proyecto ejecutivo completo y la maqueta desde la promoción y hasta la entrega, y a explicártelos si lo pides.

ISAI: Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Lo paga el comprador al municipio, se calcula sobre el valor de la operación y en Quintana Roo ronda el 2 %. Es uno de los gastos de cierre que nadie menciona en el anuncio.
Gastos de cierre: Todo lo que se paga además del precio: ISAI, honorarios del notario, avalúo, inscripción en el registro, certificados de libertad de gravamen y, si aplica, la constitución del fideicomiso. Conviene pedirlos por escrito antes de apartar.
Avalúo: La valuación que hace un perito autorizado. Sirve para impuestos y para crédito; no es lo mismo que el precio pedido en un anuncio, y a menudo no se parece.

Notario público: Profesional con fe pública, habilitado por el Estado, que da forma a la escritura y responde por su legalidad. En México lo elige normalmente el comprador, y no representa a ninguna de las partes.
Asesor inmobiliario con matrícula: En Quintana Roo, quien cobra por promover o intermediar inmuebles debe estar inscrito en el padrón estatal. La inscripción se consulta gratis y dice si cumple ese requisito; no dice si es bueno.
RAN: Registro Agrario Nacional: la institución donde constan los ejidos, sus parcelas y quién tiene derechos sobre ellas. Es la fuente para saber si una tierra es ejidal y en qué situación está.
PROFECO: La procuraduría del consumidor. Lleva el Registro Público de Contratos de Adhesión, donde deben estar inscritos los contratos de compraventa y preventa de vivienda. Ese registro es público y consultable por proveedor.